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空き家の基礎知識

維持と管理にかかる費用 空き家の維持管理費はどれくらいかかるのか

空き家の維持管理費と聞くと、恐らく「固定資産税」を思い浮かべる人が多いでしょう。しかし固定資産税とひとことで言っても実は空き家の状態や地域によってその金額は大きく変わります。

今回は空き家を維持する為のお金について詳しくみていきましょう。

空き家にかかる2つの大きな税金とは?

空き家は使っていなくても、いろいろなコストがかかります。代表的なものが、土地と建物にかかる固定資産税と都市計画税です。

これは基本的に両方合わせて年1.7%です。住宅の建っている土地や居住用の建物には軽減措置があるものの、それでも毎年数万円から十数万円(豪邸であれば数十万円)かかります。

しかもこの固定資産税・都市計画税は、郊外や地方ほど高い傾向にあります。これは税率が高いのではなく、税額を計算する基礎となる土地や建物の評価額(課税標準額)が、割高であるためです。

固定資産税・都市計画税が郊外や地方ほど高くなる背景

なぜそうなるのか。
固定資産税・都市計画税はいまや、市町村にとっては市町村民税と並んでなくてはならない2大収入源です。 財政事情が厳しい市町村が多い中、固定資産税・都市計画税を引き下げることは難しく、むしろ各市町村は士地や建物の評価額(課税標準額)をなるべく高く維持しているのでしょう。

税金以外にかかるコスト

分譲マンションであれば、管理費や修繕積立金が毎月かかります。金額は住戸の広さなどで変わりますが、毎月合わせて2〜3万円というケースはざらです。

中古マンションの管理費と修繕積立金について調べてみると、中古マンションでは取引価格の約2%が毎年かかることがわかりました。 つまり1,000万円のマンションでも、年間20万円かかるということです。これはそこに誰も住んでいなくても所有者に一律でかかります。

維持費が必要なのは戸建て住宅も同じで、十数年に1回程度のペースで外壁や屋根の補修を行う必要があります。これには1回100万円以上かかります。

戸建てが空き家になった場合、たとえば屋根瓦が飛んだり、外壁のタイルがはがれて落下したり、敷地内にある樹木が倒れたりして周辺の建物や設備、あるいは通行人に当たると、それこそ多額の損害賠償を請求されかねません。

そこでこうした事態を避けるために、定期的に空き家をチェックする「空き家巡回サービス」も最近増えてきました。でもこれを依頼すると、年間10万円程度かかります。

このように、空き家はただ持っているだけでコストがどんどんかさんでいきます。その出費はおそらく、 物件価格に対して年間3〜4%近い金額になるでしょう。一方、土地にしろマンションにしろ、市場での取引価格は、毎年平均2%ずつ下がっていきます。 いま2,000万円の空き家なら、維持コストで4%、年間の値下がりが2%で合計6%、つまり120万円の損失が、毎年発生していることになるのです。

特に使わない空き家をそうまでして維持する必要があるでしょうか。
実際、アンケート調査でも、 相続で引き継いだ家を売却した理由として、「自分には不要なため」「売れるうちに手放したかった」「維持費がかかるため」の3つが上位にきています。 多くの人が、空き家をほったらかしにしておくリスクや負担にうすうす気づきはじめているのです。

本コンテンツは、『空き家は2018年までに手放しなさい(SB新書、2016年1月)』の著者であるスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏の監修により作成しました。 スタイルアクト株式会社では、相続納税ニーズから生まれた土地売却の仕組み『スタイルランド』を提案しています。