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空き家の基礎知識

高く売るためのポイント 少しでも高く売るためのコツとは

ひとことで不動産売却といっても、戸建て、マンション、アパートによって売り方や注意点は変わってきます。また、売却時のちょっとした配慮で価格も左右します。

ここでは、戸建て、マンション、アパートについて、それぞれ売り方や注意点を説明します。

戸建ての場合

戸建ての空き家については、①建物を解体して売るか、②解体しないでそのまま古家つきで売るかの判断があります。

買い手として個人を想定するなら、建物を取り壊して更地にして売るほうが買い手がつきやすいでしょう。更地のほうが、どんな家を建てられるのか現地で検討しやすく、工事の着工も早くできるからです。ただ、建物の解体には、結構、費用がかかります。

しかし買い手が建売業者なら、建物は解体せずにそのまま売るほうがいい場合があります。建売業者のほうが戸建ての解体工事を数多く発注しており、コストを安く抑えられるからです。

空き家はただ持っているだけではコストが毎年かかる一方ですので、どのような形で売るかについては総合的に考えて、解体するかどうかやそのタイミングを検討するといいでしょう。

マンションの場合

マンションは戸建てに比べ、広さや形状、権利関係などが定型化されています。共有かどうかは別として、隣地との境界線など面倒なトラブルも少ない上に、手続き面でも売りやすく、いくらで売れるかの在定もしやすいと言えるでしょう。

売り出し価格は不動産会社と相談しながら、相場プラス5~10%で設定します。これはたまに購入を急いでいて、相場より多少高くても購入する買主がいるからです。また、通常は価格交渉が人るので、その分の幅をもたせておくためでもあります。

不動産会社を通して、空き家になっているマンションを売り出すと、インターネット上などに「売り物件」として表示されます。 それを見て購入希望者から不動産会社に問い合わせが人り、この人たちが実際にどんな物件かを見学にきます。 これが「内見」と呼ばれるもので、内見の予定については不動産会社から連絡があるので、みなさんはそれに合わせて現地へ出向いたり、場合によっては不動産会社に鍵を預けて対応してもらいます。

空き家になっているマンションを高く、また早く売るためには、場合によってはコストをかけることも検討するといいと思います。

たとえばしばらく人が住んでいないのであれば、専門の業者に頼んで室内のクリーニングを行うのがおすすめです。床、壁、天井などを一通り消掃し、洗面、浴室、トイレなどの水回りもきれいにしてもらうのです。 料金は数万円から10万円程度はかかりますが、費用対効果が高く、購入希望者が見学にきたときの第一印象が変わります。

あるいは「ホームステージング」という方法もあります。これは売却予定価格の0.5%程度をかけて、リビングなど特定の部屋のカーテンや照明を新しくし、 レンタル家具などを入れてモデルルームのように演出するものです。アメリカでは中古住宅の売却時に、ごく一般的に行われています。

アバートの場合

空室のあるアパートを売却する場合、取引価格は通常、賃料収入と期待利回りをもとにした「収益還元法」で決まります。つまり賃料収入が10%アップすると売却価格も10%上がるというわけです。

したがって、「収益還元法」で売却価格を上げるには、賃料をアップするか、空室を減らすのが有効です。立地によりますがいまは賃料アップが難しいケースが多く、そうなると空室を減らし、稼働率を上げることが極めて重要になります。 新しい入居者の募集にあたり、引っ越し代の負担、フリーレント(一定期間、家賃を無料にするサービス)なども考えてみるといいかもしれません。

まとめ

どんなものでも売りたい方は高く売り、買いたい方は安く買いたいのが世の常人の常です。面倒だ、自分には知識がないからわからない、難しいと嫌厭せずに、売り方や注意点をきちんと理解しておくとよいでしょう。また、専門家に相談することもひとつの手です。

動くお金が大きいだけに、ちょっとした差が大金の差になり、掛ける手間やコストの割に大きな効果が期待できることもありますよ。

本コンテンツは、『空き家は2018年までに手放しなさい(SB新書、2016年1月)』の著者であるスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏の監修により作成しました。 スタイルアクト株式会社では、相続納税ニーズから生まれた土地売却の仕組み『スタイルランド』を提案しています。