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空き家の基礎知識

活用を検討する前に① 活用方法を考える前に確認したいこと

空き家の活用には「売る」「貸す」「住む」の3つの選択肢があります。

実際に「売る」か「貸す」か「住む」かを決めるときは、その損得を比較して決める方も多いですが、その前に、ひとつアドバイスしたいことがあります。 それは空き家をどうするかを考えるときは、損得を考える前にまず「自分の素直な気持ちに従うことが大切だ」ということです。

損得を考える前に

「親戚やご近所がどう思うだろう」といった世間体、あるいは「親が何十年も住んでいた家なんだから」といった義務感はいったん横において、自分の素直な気持ちに耳を傾けてみましょう。

損得はもちろん重要なのですが、あまり目先の損得だけで決めると、後から「ああしておけばよかった」「こうしたほうがよかった」という後悔が出やすいからです。

空き家も所詮はモノです。

快適な暮らしを実現したり、豊かな人生を送るためにモノを活用するのです。そのためにはまず、自分の素直な気持ちを確かめてみてほしいと思います。

安全性の確認をする

「売る」「貸す」「住む」を考える前に確認しておきたいことがあります。それは自然災害などに対する空き家の安全性です。

大雨による土砂崩れや河川の氾濫、火山の噴火などさまざまな自然災害が毎年のように起こり、人命や住宅などに大きな被害をもたらしています。 こうした自然災害のリスクがないかまずは確認してください。

もしこうしたエリアに空き家を持っているなら、損得を考える前に、売却を検討したほうがいいでしょう。

建物の耐震性が不安な場合も同様です。耐震性は建築基準法で最低限のレベルが決められています。しかしこの建築基準法は過去、何度も見直しが行われており、特に1981年に施工された改正以前の耐震基準は「旧耐震」、 それ以降は「新耐震」と呼ばれています。そして「旧耐震で」つくられた物件は、すでにそうですが時間がたてばたつほどさらに売りにくくなります。

「貸す」、「住む」にしても、建て替えやリフォームを行うことで、現状の建築基準を満たすよう、必要な耐震補強をする必要が出てきます。

まずは「売れる価格」を調べよう

売れる価格を調べ、その価格を基準に「貸す」「住む」との比較をします。

売れる価格は比較的簡単に調べられます。たとえば新聞の折り込みチラシやインターネットの検索サイトなどで、周辺で売り出されている物件がないかを調べ、 価格の目安をつけていきます。ただし売り出されている価格と実際に成約する価格には差があるので注意が必要です。一般的には10%程度、成約価格のほうが安くなるので広告価格の90%が相場と考えてください。

あるいは空き家がある地域の不動産仲介会社をまわり「この家はどれくらいで売れますか?」「この辺りで売れた物件の事例を教えてください」と聞くのもいいでしょう。多少の差はあるかもしれませんが、 「このあたりでは最近、これくらいの値段で取引されたケースがあるからこれくらいですかね」といった答えがもらえるはずです。

ちなみに、 ほとんどの不動産は価格次第で売れるはずですが、中にはどんなに価格を下げても売れないケースがあります。たとえばいまでは建物を建てることができない市街化調整区域にある物件、 法的に認められた道路に面していない物件などは、まず買い手がつきません。その場合は隣地の所有者と一緒にまとまって売るなど、より高度で複雑なテクニックが必要です。

まとめ

空き家をどうするか?と考えるとき、つい「売る」「貸す」「住む」ということだけを考えがちですが、まずは損得を考える前に自分の素直な気持ちを確かめることが大切です。 次に、安全性が低いエリアにある場合は売却を検討した方がいい、また、売却した場合にいくらになるか査定する。そして、これらの準備がすべて整ったあとに「売る」「貸す」「住む」を検討をするようにしましょう。

本コンテンツは、『空き家は2018年までに手放しなさい(SB新書、2016年1月)』の著者であるスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏の監修により作成しました。 スタイルアクト株式会社では、相続納税ニーズから生まれた土地売却の仕組み『スタイルランド』を提案しています。