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空き家の基礎知識

売却を検討する 売るときに発生する収益と費用

空き家を売却することは、もっともオーソドックスな処理方法と言えます。
実際に売る場合どのくらい収益になるのか、そしてどのような費用がかかるのか、物件のタイプ別に見てみましょう。

一戸建ての場合

戸建ての空き家を売る場合、価値は土地と建物価格の合計になります。ただし実は建物の評価額は建ててから20年でほぼゼロになります。 なので戸建ての空き家を売る場合は、建物を取り壊して売るほうが売りやすいこともあります。戸建て住宅のサイズの土地を買いたいという人は、やはりマイホームを建てて住もうという個人が多いからです。

ただ、このとき問題になるのが解体費です。

解体費は建物構造により費用は異なります。また道路が狭いため重機を使えず手作業になる場合は、金額は大幅にアップします。

戸建て住宅の解体費の目安
建物構造 1坪あたりの費用
木造 40,000円
鉄骨造 60,000円
鉄筋コンクリート造 70,000円
浄化槽 5〜30万円(1個あたり)
※トイレの排水や台所、洗濯、風呂などの生活排水を処理し、きれいにして放流する設備

解体して土地だけを売る場合は、国税庁が毎年7月に公表する、全国の土地価格の指標で、土地が接している道路に値段をつけた「相続税路線価」などを利用すれば調べられます。

「路線価」×「土地の面積」=「土地の評価額」
国税庁HP:財産評価基準書路線価図・評価倍率表 http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は市場で実際に取引される価格の80%と言われているため、仲介手数料や税金を差し引いて手元に残る金額の目安にすることもできます。

マンションの場合

マンションの場合も基本的には一戸建てと同じです。
空き家になったマンションを売る場合の価格は、やはり近くの不動産仲介会社で尋ねるか、インターネットの物件検索サイトで調べてみるといいでしょう。

賃貸アパートの場合

アパートのような投資用の不動産は、基本的に全体の賃料収入によって市場での取引価格が決まります。これは「収益還元法」と呼ばれる評価方法によるものです。

「収益還元法」では、額面の賃料収入を用いるほか、管理費等の経費を差し引いた実質の手取りを収入ベースとして評価額が計算されるケースもあります。

たとえば満室で年間の実質手取りが500万円、投資家の期待利回りが年10%とすると、価格は次のように計算されます。

500万円 ÷ 10% = 5,000万円

一方で、もしこのアパートの部屋のうち3割が空室だとすると、実質手取りは350万円に減り、期待利回りが10%のままなら、価格は「350万円÷10%=3,500万円」と1,500万円も下がってしまいます。

賃貸アパートを売るときは、とにかく空き部屋を埋め、アパート全体の賃料収入を上げることが重要です。

本コンテンツは、『空き家は2018年までに手放しなさい(SB新書、2016年1月)』の著者であるスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏の監修により作成しました。 スタイルアクト株式会社では、相続納税ニーズから生まれた土地売却の仕組み『スタイルランド』を提案しています。