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空き家の基礎知識

賃貸を検討する 賃貸の検討時にチェックしたいポイント

空き家を所有していても、思い入れがあったり、いつか使うかもしれないと、なかなか「売る」という手段を選択できないケースも多いと思います。そこで次の手段として考えるのが「貸す」ことです。

では、空き家を「貸す」場合、どのような事に気をつけなければいけないのか、どのような注意点があるのか、物件のタイプ別に見てみましょう。

一戸建ての場合

空き家になっている戸建て住宅を貸す場合の収益は、賃料がベースになります。これは周辺の仲介会社に、「貸家として貸すと1カ月いくらくらいになるか」を聞けばおおよその金額がわかります。

もしも空き家を解体して更地で貸す場合は、青空駐車場としての賃料を目安にします。青空駐車場は土地の活用法としては最も収益性が低いのですが、 比較的簡単に貸せますし、解約するのも簡単です。これも周辺の仲介会社に「駐車場として貸すと月いくらくらいか?」と聞けば教えてもらえます。

こうした収入から経費や固定資産税などの税金を差し引くことで手元に残る金額がわかれば、売る場合との比較ができます。

また、貸す場合は、将来売ることになったときのために、資産価値の目減りについても見ておくことが必要です。 建物は築20年でほぼゼロになりますので、20年後に売るなら建物価値はゼロですが、土地は価値が残ります。貸した後、売ったらどうなるか、ここも加味して損得を判断してください。

マンションの場合

家賃収入はインターネットなどで調べると相場など確認ができます。ただし、入居者の入れ替わりが発生するので、空室になることも想定する必要があります。通常10%の空室率をみて、家賃収入は9掛けにします。

支出は固定資産税・都市計画税のほか、毎月の管理費、修繕積立金があります。修繕積立金は、築年数が経つほど上昇する傾向があります。

また、戸建て住宅と違ってマンションは古くなっても建て替えは難しいということも注意する必要があるでしょう。

賃貸アパートの場合

空室の多いアパートを貸す場合は、これまで同様に貸すのであれば、当面の賃料収入はこれまでと同じです。一方で、建て替えて貸すという場合は、 その土地の容積率がポイントです。容積率とは土地の面積に対して、どれくらいの大きさの建物が建てられるか、その上限のことです。

周辺の賃料相場にもよりますが、容積率が200%以上ない場合は、アパートを建て直すより更地にして売ったほうが得になると言われています。

また「賃料保証」や「一括借り上げ」は、一般的にハウスメーカーや建設会社がアパートを建ててもらうための取引材料に用意しているもので、契約内容はよく確認する必要があります。 例えば「30年一括借り上げ」と広告していても、実際には定期的に賃料を見直すことになっていて、契約上の期間は2年、あるいは4年になっていることが多いので注意が必要です。

本コンテンツは、『空き家は2018年までに手放しなさい(SB新書、2016年1月)』の著者であるスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏の監修により作成しました。 スタイルアクト株式会社では、相続納税ニーズから生まれた土地売却の仕組み『スタイルランド』を提案しています。