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空き家の基礎知識

不動産会社の選び方 「媒介契約」の種類をうまく使い分けよう

空き家を売る場合、どんな不動産会社に頼めばいいかについてですが、基本的には空き家があるエリアで、地元に強い不動産会社であればどこでも0Kです。それより大事なのは「契約の結び方」です。

契約の結び方には、次の3つがあります。

  1. 一般媒介契約
    複数の不動産会社に仲介を同時に依頼でき、かつ、自分でも買い手を探せる契約
  2. 専任媒介契約
    特定の不動産会社1社のみに仲介を任せつつ、自分でも買い手を探せる契約
  3. 専属専任媒介契約
    自分が買い手を探すことを放棄して、不動産会社1社のみに仲介を任せる契約

媒介契約は、1回の契約で最長3カ月間と法律で決まっていますが、不動産会社は基本的に「専任媒介」か「専属専任媒介」をすすめてきます。 そのほうが「力を入れて買主を探す」と言うのです。でもこの言葉をうのみにせず、次のことに気をつけるようにしてください。

物件の個性が高く交渉の手間がかかりやすい空き家の場合

この場合は「専属専任媒介契約」によって1社に任せる形でいいでしょう。しかし期間は1カ月にするのがおすすめです。1カ月契約して結果があまりはかばかしくなければ、不動産会社の変更を検討するためです。

マンションの場合

空き家になっているマンションを売る場合、その手順はかなり定型化されています。不動産会社は情報をネットに掲載(広告)し、内見の案内をすることくらいしかすることがありません。 したがってこの場合は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼する「一般媒介契約」で十分です。ただしこの場合も最初の仲介契約の期間は1カ月にしてください。最初の1カ月で成果を出せない業者は、その後も期待薄と言わざるを得ないからです。

売り出したら、いずれの場合も3カ月以内の成約を目指してください。それ以上市場に出ていると、情報としての鮮度が落ちて、問い合わせが極端に減るからです(適正価格であれば「買いたい」という人は早急に検討してくれますので、1カ月あれば買い手がつくものです)。

値づけはあまり欲張って売り出し価格を高くすると、問い合わせが少なくなってしまいます。問い合わせがなければ売買ははじまりませんし、内見があっても価格が高すぎて決まらなくては意味がありませんので、欲張りすぎは禁物です。

早く売れることは長引いて売れないことよりずっとよく、最初に問い合わせをしてきた希望者がベストの買い手であることも多いということは覚えておくといいでしょう。

媒介契約の種類と概要

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数の不動産業者との契約 複数の不動産業者と契約可能 他の不動産業者には依頼できない 他の不動産業者には依頼できない
自分が見つけてきた相手との直接契約 できる できる できない
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内
報告義務 なし 2週間に1度の報告義務 1週間に1度の報告義務
指定流通機構 登録の必要なし 契約後7日以内に登録義務あり 契約後5日以内に登録義務あり
不動産会社への違約金 - 他の不動産業者の仲介で売買が成立した場合は違約金が発生する 他の不動産業者の仲介や自分で発見した相手との売買が成立した場合は違約金が発生する

まとめ

不動産会社も商売ですので、自社にとって有利な契約形態にもっていこうとしたとしても不思議ではありません。言いなりにならないように最低限の知識を身につけておくことは大切です。

しかし、あまり主張が強すぎても不動産会社が気持よく動いてくれず、言いなりになるよりも悪い結果になることも考えられます。

どんな場合もそうですが、大切なのはやはり信頼関係です。お互いが気持よくやり取りできる不動産会社を探すことも大切です。

本コンテンツは、『空き家は2018年までに手放しなさい(SB新書、2016年1月)』の著者であるスタイルアクト株式会社代表取締役の沖有人氏の監修により作成しました。 スタイルアクト株式会社では、相続納税ニーズから生まれた土地売却の仕組み『スタイルランド』を提案しています。